خیارات و اسقاط آن|موسسه حقوقی میزان صدر پارسه

خیارات و اسقاط آن|موسسه حقوقی میزان صدر پارسه

چرا باید با انواع «خیارات در عقد قرار داد» آشنا باشیم

در تمامی قولنامه ها، مبایعه نامه ها و قراردادهای چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، جمله ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضا می کنند.

اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟خیارات

خیارات
برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می گویند.
به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می شود.
حالا وقتی صحبت از اسقاط کافه خیارات می شود، باید دید معنای جمله به طور کلی چه می شود؟ اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن؛ کافَه هم یعنی همه و تمام؛ خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد. بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته اند، از بین می بریم و ملتزم می شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.
حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قراردادها بر اسقاط آن تاکید می شود.

امکان ساقط کردن تمام خیارات در قرارداد وجود دارد؟

🔹یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه‌نکردن به بند‌های ‌‌مندرج در مبایعه‌نامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملاتی است، به‌نحوی‌که همه‌ی برگه‌هایی را که مشاوران در برابر آن‌ها قرار می‌دهند امضاء می‌کنند، حال آن‌که این مبایعه‌نامه‌ها بند‌هایی دارند که می‌توانند درصورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد سلب کنند.
یکی از بند‌های موجود در مبایعه‌نامه‌ها که غالبا به آن توجه نمی‌شود، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است.

در ادامه به بررسی معنی هر یک از واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهیم پراخت:

اسقاط:

اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می‌کند یعنی می‌پذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می‌کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه:

به معنای همه‌ی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرند.

خیارات:

یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.

خیار_غبن:

یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معامله‌ای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزان‌تر از بهای بازار بفروشد یا خریداری کالایی را بسیار گران‌تر از قیمت متعارف بخرد) ، براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند.

فاحش:

به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد.

در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند. در ادامه این خیارات را به همراه تعریفشان می‌آوریم:

خیار_غبن را در بالا توضیح دادیم.

خیار_مجلس:

در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار بر هم زدن معامله را دارند.

خیار_حیوان:

این خیار مختصّ معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله،امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار_شرط:

اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.

خیار_تاخیر_ثمن:

اختیار بر هم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.

خیار_رویت_و_تخلف_وصف:

خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم می‌آورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصافی آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می‌شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.

خیار_عیب:

خیاری است که به جهت عیبی که درکالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می‌یابد.

خیار_تدلیس:

پاختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.

خیار_تبعض_صفقه:

در برخی از قرارداد‌ها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود(مثلا از آن جهت که بخشی از مورد معامله(میبع) از آنِ فروشنده نباشد). در این وضعیت خریدار می‌تواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه[به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می‌گویند.

خیار_تخلف_شرط:

اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آن‌ها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می‌شود.

🔹بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله‌کنندگان از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.
از آن‌جایی که گنجاندن این شرط عملا ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله با هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه‌ها حذف نمود.
درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد. دراین راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تهیه می‌شوند(نسخه‌های مربوط به خریدار، فروشنده، مشاور املاک).

هرگونه تغییری که بخواهیم در بند‌ها ایجاد کنیم باید به صورت یکسان و در هرسه نسخه صورت گیرد/پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضاييه

ویژگی های خاص خیارات

👈خیارمجلس:دربیع مکاتبه ای *تلفنی*اینترنتی ومعامله باخودخیارمجلس وجودندارد

👈خیارحیوان:ازنظرقانون مدنی این خیارمختص مشتری است

👈خیارشرط: خیارشرط دروقف ،ضمان ونکاح راه ندارد مبنای این خیارقرارداداست تنهاخیاری است که ثالث هم میتواندداشته باشد

👈خیاررویت وتخلف وصف:اگر وصف اساسی باشددیگرخیارایجادنمیشودوعقدباطل است

👈خیارغبن:ویژه ی عقودمعوض است

👈خیارعیب:تنهاخیاری است که ذی الخیار۲تاحق دارد(فسخ یا ارش)

👈خیارتدلیس:تدلیس ازجانب ثالث سبب ایجادخیارنیست

👈خیارتاخیرثمن:این خیاربا۴شرط ماده ۴۰۲محقق میشود

👈خیارتبعض صفقه:این خیاردرمواردقابل تجزیه قابل اجراست

👈خیارتخلف شرط:خیارتخلف ازشرط صفت وخیارتخلف درشرط نتیجه باعقدبوجودمی آیدولی خیارتخلف ازشرط فعل بعدازعقدبوجود می آید

👈خیارتفلیس:یک عوض عین معین وعوض دیگرکلی باشد صاحب کلی قبل ازتسلیم مفلس شود
عین معین موجودباشد.(صاحب عین معین خیاردارد)

👈خیارتعذرتسلیم:درموردکلی اول الزام میکنیم واگرنشد خیارتعذرتسلیم اعمال میشود